不動産登記申請をしないとどうなるか

本日は不動産登記に関する内容です。

土地や建物などの不動産に関する権利を取得すると、不動産登記を申請する必要があります。
今回はその不動産登記を申請しないとどうなるか、具体的に解説していきたいと思います。

不動産登記申請をしないと自分の権利が主張できない

不動産に関する権利を取得(又は設定)した場合、基本的にその登記を申請をしなければ、不動産の登記記録に権利が反映されることはありません。

つまり、登記申請しなければ自分の権利を誰も確認することができず、当事者以外の第三者に対して自分の権利を主張することもできません。

民法で「不動産に関する物権の得喪(不動産に関する権利の取得や喪失)及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。(第177条)」と定められており、これを法律用語で「登記の対抗力」と言います。

(「不動産登記」の概要は、当事務所の不動産登記業務のページでも解説しております。こちらからご覧下さい。


では具体的な「登記の対抗力」について、所有権と抵当権の事例で見ていきましょう。

1.所有権の優劣(どちらの所有権が勝つか)

「登記の対抗力」について、不動産に関する物権の代表格である「所有権」なら下記のような事例が考えられます。

〔事例1〕
AがBに自分の家を売った。
しかし、Bは家の登記について、AからBへの売買による所有権移転登記申請をすぐには行わなかった。
Aは、Bへの登記がされていないので、Cにも自分の家を売った。
AからCへの売買による所有権移転登記申請はすぐに行われた。


家の所有者として権利を主張できるのはBか、それともCか?

AB間の売買の方がAC間の売買よりも先に行われているので、一見Bが正当な所有者であると言えそうです。

しかし、上記の民法第177条に基づいて考えるとBは家の新たな所有者としての登記がなく、Cは登記があります。
Cには「登記の対抗力」があるので、登記がないBはCに対して自分の所有権を主張することはできず、Cが所有者として優先されます。
ただし、AB間の家の売買が成立しているにもかかわらず、Aの行動のせいでBは家を取得することができないので、BはAに対して売買契約の不履行による損害賠償請求等はできる可能性はあります。

※あくまで「登記の対抗力」のみに着目した結論になります。具体的な事情によっては、結論は変わることもあります。
 ご注意下さい。

2.抵当権の優劣(どちらの抵当権が勝つか)

他者からお金を借りる場合に不動産を担保にする(=不動産に担保権を設定する)ことがあります。
担保権として一般的なものに抵当権があります。以下のような事例が考えられます。

〔事例2〕
Dは友人のEにお金を借りるため、自宅と敷地にEを権利者とする抵当権を設定した。
契約書はきちんと作成したが、友人同士なので抵当権設定登記申請はしなかった。
数年後、DはF銀行から融資を受けるため、自宅と敷地にF銀行を権利者とする抵当権を設定した。
F銀行の抵当権の設定登記申請はすぐに行われた。


Eは自分の抵当権が先に設定されていることをF銀行に主張することができるか?

抵当権は所有権と違って、理論上は同じ不動産に対していくつでも設定することができます。
しかし、設定された全ての抵当権が同じ立場になるわけではありません。

抵当権は「抵当権設定登記がされた順番」によって、優劣に差が出ます。
不動産が競売された場合などに、先に設定された抵当権の方が、後に設定された抵当権よりも競売代金の配分が優先されます。

〔事例2〕のDの不動産に対して、Eを権利者とする抵当権とF銀行を権利者とする抵当権が両方とも設定されていることに問題はありません。
しかし、EはDと抵当権設定契約自体はF銀行よりも先にしていますが、抵当権設定登記をしていないので「登記の対抗力」がなく、F銀行に対して自分の抵当権の権利を主張することはできません。

また、これから抵当権設定登記の申請をしたとしても、既になされたF銀行の抵当権の方が優先されます。



※あくまで「登記の対抗力」のみに着目した結論になります。具体的な事情によっては、結論は変わることもあります。
 ご注意下さい。

お急ぎの不動産登記は北花田司法書士事務所へ

今回は、登記申請を怠った場合の簡単な事例を紹介しました。

実務上はさらに複雑な状況になることもありますし、時間が経てば経つほどそうなる可能性が高いです。

自分の権利を守るために登記申請はきちんと行うべきです。

当事務所では、司法書士が直接対応しますので、素早い対応が可能です。

依頼内容によっては、土日祝日の対応も可能です。ご依頼の方はこちらからご連絡下さい。